发布时间：2022/05/13 09:55:58
在实现碳中和的过程中，物联网将发挥重要监测、分析和管理碳排放作用，利用科技的力量为地球配上一层“数字肌肤”，进一步加强节能减排。
作者：周伟峰
出品：3060研究院
在绿色低碳赛道长期投入的房企已经尝到了甜头，以旗下的绿色商业地产来获得新颖的融资渠道和较低的融资成本。
近日，中国金茂以北京凯晨世贸中心为基础资产设立的"中信证券-金茂凯晨2022年绿色资产支持专项计划（碳中和）"成功在上海证券交易所完成簿记。
据了解，本次发行规模为87.08亿元，是目前全国规模最大的碳中和CMBS，本次CMBS发行的主体及产品优先级评级为AAA，发行期限为18年（3+3+3+3+3+3）年，全场认购倍数高达2.5倍，最终票面利率3.4%。
需要说明的是，CMBS指商业房地产抵押贷款支持证券，债权银行以原有的商业抵押贷款为资本发行证券，如今已在国内有十余年历史，但碳中和CMBS是在2020年“双碳目标”提出后，经过一年多碳中和债券发展演变，于2021年刚刚推行的证券品类。
所以碳中和CMBS与普通CMBS在均要求有具体的“底层资产”外，还需要该商业地产属于“绿色建筑”认证，具备良好的节能减排效应。
▲上海金茂大厦
据了解，中国金茂是中国大型高端商业地产开发商和运营商，也是世界五百强企业之一中国中化集团公司(2011年列《财富》全球500强之第168位)旗下地产酒店板块的平台企业，上海金茂投资是中国金茂境内主要房地产业务运营主体，并为本次项目提供了一定的增信措施。作为全国最大规模碳中和CMBS项目，金茂凯晨CMBS项目是中国金茂长期以来在“碳中和”主动探索、积极实践的缩影。中国金茂响应国家政策，坚持绿色发展，不断探索“零碳”城市运营模式，着力打造满足美好生活的绿色建筑，构建新型绿色生活方式，并以此交出了一份成绩优异的“金茂式”绿色答卷。
虽然刷新最高规模纪录，但金茂并不是首个发行碳中和CMBC的房企。
2022年3月23日，北京市及上交所首支绿色碳中和CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券），中航证券－中航产融绿色资产支持专项计划（碳中和）成功发行。
以中航产融大厦为底层资产，此次CMBS发行规模为39亿元，发行利率为3.4%，发行期限不超过18（3+3+3+3+3+3）年，优先级评级为AAA。该专项计划发行人为中航置业与航投置业，增信机构为中航产融和中航投资，管理人及推广人为中航证券，信托机构为中航信托。此次绿色碳中和CMBS是2022年同区域、同类资产发行利率最低的CMBS。
2022年4月7日，中国海外发展成功发行绿色（碳中和）CMBS产品，发行规模50.01亿元，并获超额认购。商业经营业绩、资产管理能力和未来发展前景被市场广泛认可。
3月29日，“中信证券-上海中海国际中心绿色资产支持专项计划（专项用于碳中和）”正式设立。本次债券发行规模50.01亿元，期限为3+3+3+3+3+3年，发行主体及产品评级均为AAA，票面利率3.35%。
产品基础资产位于上海市黄浦区黄陂南路838弄，由8.4万平米的甲级写字楼——上海中海国际中心和2.9万平米的开放式街区型购物中心——上海中海环宇荟组成，获得WELL-HSR认证及LEED金级认证。
通过此单碳中和项目的发行，中海将继续巩固在绿色债券发行方面的领先优势，并进一步发挥商业资产和多业务平台融资功能。
围绕“双碳”目标，我国政府和监管部门在2021年出台一系列绿色金融配套政策支持低碳经济转型，鼓励资金流入低碳转型领域，绿色金融政策与市场体系得到持续完善。
2020年3月，中国银行间市场交易商协会发布《关于明确碳中和债相关机制的通知》，对我国绿色债券市场碳中和债发行及存续期管理具有极高的指导意义。4月，人民银行完成对《绿色债券支持项目目录（2021年版）》的修订工作，首次统一了绿色债券相关管理部门对绿色项目的界定标准，相关政策指引体系得到完善。6月，《银行业金融机构绿色金融评价方案》发布，将绿色金融评价结果纳入人民银行金融机构评级等政策和审慎管理工具，确定了绿色金融评价指标。
目前，我国绿色金融发展步入“快车道”。在经济社会低碳转型的巨大需求推动下，碳金融产品和服务迎来创新高潮。
▲房企发展进入快车道
中国银行研究院分析，按照当前行业发展态势，2022年中国银行业金融创新将首先出现在绿色金融领域，全年绿色信贷规模预计将达到16万亿元左右，绿色债券发行规模增速仍将维持在30％左右。商业银行将进一步提高对碳金融的认识度和重视度，加快碳金融产品和服务模式创新，积极稳妥推进碳金融衍生品市场发展。
随着“双碳”工作的推进，各行业头部企业纷纷发布碳中和行动方案。在较高的绿色低碳转型需求下，2022年绿色贷款的投向领域将更加丰富。受需求的推动，银行业金融机构在绿色贷款产品和服务上也将有所突破。如何能够借助绿色金融获得新的增长助力，是房地产企业必须重视的问题。
2022年以来，房企经营的基本面还处在恢复阶段，融资也并未达到去年同期水平。据克而瑞研究中心不完全统计，一季度100家典型房企的融资额为2055.12亿元，同比大幅下降52.5%。
国家统计局数据显示，国内贷款（包括开发贷及并购贷、委托及信托贷等）方面，1-3月到位资金中国内贷款为5525亿元，同比下降23.5%，降幅环比扩大2.4pcts。单月来看，3月国内贷款为1420亿元，同比下降29.7%，单月降幅创2017年以来最低。
2021年之前，绿色美元债曾是房企融资的风口，随着境内外融资出现收紧现象，绿色美元债也不再是“香饽饽”，此时的碳中和CMBS给房企们提供了一条新的融资思路。
商业、写字楼类资产相对容易发行碳中和CMBS，实际上，如果手里握着不少存量商业地产，CMBS就是证券化不错的选择，而若能通过一系列“绿色认证”等， 就能获得更低的利率。
房企若想抓住这个融资渠道，需要在资产规划建设阶段充分考虑如何减低碳排放，提高人居舒适度，并尽可能争取按照国际认证的高标准来执行；对具备条件的资产尽早获取相关的认证，并将认证标准落实为日常运营管理的标准，确保在运营阶段能够实现规划的目标。；通过高质量资产建立资质和信誉，提高市场的认可度。
可以预见的是，未来碳中和CMBS，将成为锦上添花的融资渠道，助力房企参与碳中和实践。
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